昨天，記者從南京房管部門獲悉，我市個(gè)人住房貸款證券化悄然開閘放水。一家我市的商業(yè)股份制銀行成了首個(gè)吃螃蟹的勇者，其數(shù)億元個(gè)人住房抵押貸款被“打包”出售給上海一家信托公司。而隨著個(gè)人住房貸款證券化的推開，投資者也有望于近期增加一種全新的投資方式：通過(guò)“購(gòu)買”個(gè)人住房貸款，獲得一定的收益。
房貸將“出售”給投資者
目前我市與個(gè)人住房貸款證券化相配套的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓登記已經(jīng)全面展開，用一句南京房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人的話來(lái)形容就是“萬(wàn)事具備，只欠東風(fēng)”。那么什么是：“個(gè)人住房貸款證券化”呢？“簡(jiǎn)單講，就是銀行將資產(chǎn)賣掉?！庇嘘P(guān)金融證券專家告訴記者，在美國(guó)，住房貸款、汽車貸款業(yè)務(wù)的證券化非常普遍，銀行可以將住房貸款甚至汽車貸款業(yè)務(wù)賣給投資者。
銀行：房貸證券化將降低銀行風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金很快得以回籠，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。但銀行在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也要轉(zhuǎn)讓一部分利潤(rùn)。一般來(lái)說(shuō)，這塊利潤(rùn)也就是投資者可以獲得的收益要比普通存款高。這家首家開放“個(gè)人房貸證券化”的商業(yè)股份制銀行有關(guān)人士稱，房貸證券化早在2005年就由人民銀行率先提出，當(dāng)時(shí)出于兩方面考慮，一是規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)，二是拓寬投資渠道，擠出樓市泡沫。
“房貸證券化，是銀行拿出一塊住房貸款，通過(guò)信托公司等金融機(jī)構(gòu)發(fā)行類似于債券的計(jì)劃，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，這份計(jì)劃是有票面收益的，這份收益有住房貸款利息作保證，而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，資金回籠后可以拿去再作投資?！?
房貸證券化對(duì)貸款人沒有影響
那么，房貸被“打包”銷售后，對(duì)房貸的貸款人有影響嗎？銀行人士表示，對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，幾乎沒有影響，還是有原來(lái)的銀行還款，利率沒變、貸款期限沒變。
如果，貸款人不同意的話，會(huì)影響到房貸證券化的過(guò)程嗎？銀行人士說(shuō)，不會(huì)。銀行方面將會(huì)書面通知貸款人，但不需要取得貸款人的同意。
主管部門：南京房貸總量超過(guò)850億元
此前，與房貸證券化相配套的抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記制度，只在上海、深圳兩地進(jìn)行試點(diǎn)。而南京是全國(guó)開放房貸證券化的第三個(gè)城市。南京房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前南京的住房抵押貸款的量十分巨大，僅2008年上半年房屋抵押有11792件，上半年抵押擔(dān)保額達(dá)到了約266億元，加上2007年的抵押擔(dān)保額583億，總值達(dá)到近850億元。“我們會(huì)盡一切力量，保證房貸證券化的順利進(jìn)行，在政策方面南京不存在任何障礙！”這位負(fù)責(zé)人如果說(shuō)。
此次進(jìn)行房貸證券化的個(gè)人住房貸款總量不大，相對(duì)于近850億元的總量，只有幾百分之一。對(duì)此，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，該行很有可能是從各試點(diǎn)行拿出一部分個(gè)人住房貸款進(jìn)行嘗試。
市場(chǎng)人士：預(yù)測(cè)收益5%左右
銀行的個(gè)人房貸被“打包”銷售給信托公司后，信托公司會(huì)發(fā)行債券或信托計(jì)劃。那么收益水平將是多少呢？
據(jù)市場(chǎng)人士分析，目前在上海、深圳試行的情況來(lái)看，“房貸證券化”金融產(chǎn)品利率水平至少應(yīng)達(dá)到5%左右才足以吸引投資者。但利率水平又不能過(guò)高。即使在央行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率后，各銀行執(zhí)行的5年期以上個(gè)人住房貸款利率一般為5.51%左右。5%—5.5%是“房貸證券化”產(chǎn)品最有可能的定價(jià)區(qū)間。
專家：投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小
如果房貸證券化真的推出，那么對(duì)于投資者而言，這一投資方式有多大風(fēng)險(xiǎn)呢？南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝說(shuō)，我市悄然推開房貸證券化，一個(gè)是銀行可以通過(guò)它轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，另一個(gè)是可以提供投資渠道。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
“個(gè)人住房抵押貸款證券化就可以為銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，這本身是一件好事，不僅銀行風(fēng)險(xiǎn)降低了，還可以提供投資渠道，但是銀行需要注意的是：在對(duì)貸款人的審核上需要把好關(guān)。而美國(guó)的次貸危機(jī)則是美國(guó)銀行針對(duì)低收入人群，為了吸引他們買房，銀行讓他們享受極低的首付，這群人的還貸信用是很低的，在前幾年，房?jī)r(jià)不斷攀升，銀行設(shè)置利率又很低，所以很多“窮”人都爭(zhēng)著買房，可是后幾年，銀行重設(shè)利率時(shí)調(diào)高了利率，以致這些貸款人無(wú)力支付而斷供，由于美國(guó)銀行盲目放大了購(gòu)買力，對(duì)貸款人審核不夠，從而導(dǎo)致的銀行危機(jī)。”張輝說(shuō)。