綠城中國(guó)（HK.3900）資金鏈再受市場(chǎng)關(guān)注。
從多家信托機(jī)構(gòu)處證實(shí)，銀監(jiān)會(huì)已于近日下文通知調(diào)查所有與綠城有關(guān)信托融資詳細(xì)情況，并要求各家信托機(jī)構(gòu)于本月底前將有關(guān)情況上報(bào)。
銀監(jiān)會(huì)的通知是發(fā)給各銀監(jiān)局信托監(jiān)管相關(guān)處室，以及銀監(jiān)會(huì)直管的信托公司的。通知要求各家信托公司填寫《信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查表》，并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況注明風(fēng)險(xiǎn)判斷意見。在信托公司上報(bào)的調(diào)查表上，各銀監(jiān)局信托監(jiān)管處室還須加注風(fēng)險(xiǎn)判斷意見。
此消息傳出后，22日綠城中國(guó)股價(jià)跌16.23%，報(bào)收4.49港元。由于市場(chǎng)憂慮中國(guó)將限制房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，當(dāng)日港股各地產(chǎn)公司股價(jià)也紛紛下跌。
針對(duì)市場(chǎng)恐慌，綠城中國(guó)22日上午通過(guò)其官方微博發(fā)布聲明稱，公司沒有收到任何監(jiān)管部門的調(diào)查通知，目前開展的信托業(yè)務(wù)均符合規(guī)定，資金財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。
晚些時(shí)候聯(lián)系到監(jiān)管當(dāng)局一位知情人士。該人士稱，銀監(jiān)會(huì)發(fā)此通知的起因，是注意到媒體對(duì)綠城集團(tuán)的相關(guān)報(bào)道，而并非已經(jīng)確定綠城集團(tuán)存在償債風(fēng)險(xiǎn)。
在房地產(chǎn)調(diào)控緊逼之下，市場(chǎng)對(duì)高負(fù)債房企風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂恐難消除。2011年中報(bào)顯示，綠城中國(guó)截至今年6月30日的凈資本負(fù)債比率達(dá)163%，較2010年12月31日上升31個(gè)百分點(diǎn)，居內(nèi)地上市房企之首。
“調(diào)查綠城不是終點(diǎn)，接下來(lái)更多公司會(huì)被納入清查范圍。”一位接近銀監(jiān)會(huì)的人士稱，當(dāng)前以信托作為資金主要來(lái)源的房地產(chǎn)行業(yè)，可能將面臨更大的資金壓力。
據(jù)介紹，中海綠城1號(hào)信托投資綠城杭州藍(lán)色錢江及無(wú)錫玉蘭花園兩個(gè)項(xiàng)目，2009年4月進(jìn)入，2012年4月退出，目前藍(lán)色錢江已銷售約70%。
中海信托與綠城協(xié)議內(nèi)容顯示，如果綠城發(fā)生重大不利事件，將以1元代價(jià)向中海信托出售其抵押的杭州項(xiàng)目公司和無(wú)錫項(xiàng)目公司的所有剩余權(quán)益。
上述人士判斷，無(wú)論如何，綠城今年到明年年初不會(huì)破產(chǎn)，只要在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)不破產(chǎn)，其信托投資收益便有保障。
“我相信未來(lái)有人接盤。”這位人士表示，綠城策略比較激進(jìn)，受限購(gòu)影響較大。但其進(jìn)入綠城項(xiàng)目比較早，放貸時(shí)間也早，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而那些放貸時(shí)間較晚的信托投資人，可能風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。
銷售銳減引發(fā)監(jiān)管層擔(dān)憂
接近銀監(jiān)會(huì)的人士表示，房地產(chǎn)銷售銳減引發(fā)對(duì)相關(guān)銀行資產(chǎn)的擔(dān)憂，是調(diào)查綠城信托產(chǎn)品的最大原因。
今年以來(lái)，綠城銷售狀況堪憂。1-8月份，綠城累計(jì)銷售金額約248億元 （包括25億元的協(xié)議銷售），其中歸屬綠城的權(quán)益金額僅約160億，按年減少16%。
8月份，綠城11個(gè)項(xiàng)目在售，總推盤面積約15萬(wàn)平方米，總成交面積約4.89萬(wàn)平方米，僅錄得合同銷售額23億元，環(huán)比基本持平，同比下跌32%。
8月29日中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城行政總裁壽柏年表示，公司產(chǎn)品單價(jià)、總價(jià)偏高，受限購(gòu)影響很大，銷售受阻，完成全年銷售目標(biāo)550億有困難。
中金公司分析師白宏煒認(rèn)為，綠城中國(guó)的項(xiàng)目大部分分布在長(zhǎng)三角地區(qū)，是宏觀調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”。7、8月份，綠城在杭州翡翠城、西溪誠(chéng)園、明月江南等項(xiàng)目推出小幅優(yōu)惠措施，但收效不大。
“會(huì)有更多公司被調(diào)查”
多位業(yè)內(nèi)人士將綠城此次被查視為房企資金鏈危機(jī)的先兆。
2011年1-8月，內(nèi)地共發(fā)行2000億元的房地產(chǎn)信托，這一規(guī)模已超過(guò)2010年全年的房地產(chǎn)信托計(jì)劃。上半年，萬(wàn)科信托融資的平均加權(quán)成本為14%。
“這個(gè)成本已經(jīng)很低了。多數(shù)房企如中航地產(chǎn)的信托融資成本遠(yuǎn)超這個(gè)數(shù)字?！鄙钲谝患倚磐泄矩?fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
公開數(shù)據(jù)顯示，大型房企核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率從15％~37％不等，如恒大15％，萬(wàn)科16％，保利19％，稍高的雅居樂(lè)22％，中海26％。而華智咨詢最新的研究報(bào)告顯示，目前房地產(chǎn)信托融資成本已上升到20%左右?！坝行└哌_(dá)30%以上。”北京一家私募基金人士向記者透露，隨著市場(chǎng)銷售低迷，信托兌付風(fēng)險(xiǎn)急速聚集。
對(duì)于通過(guò)信托渠道融資的房企來(lái)說(shuō)，除了給予投資人產(chǎn)品預(yù)期收益外，還要付出至少3%以上的成本。這將超過(guò)其核心利潤(rùn)，從而無(wú)法兌付投資人收益，或?qū)е沦Y金鏈斷裂和項(xiàng)目爛尾。
融資成本高昂，而房企銷售卻持續(xù)低迷，中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份十大標(biāo)桿房企中，保利、富力、萬(wàn)科等7家開發(fā)商的銷售金額與去年同期相比出現(xiàn)下滑，保利、綠城等5家開發(fā)商銷售面積較去年同期有所減少。
而在即將過(guò)去的9月份，傳統(tǒng)“金九”并未出現(xiàn)。截至9月中旬，中原地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的8大重點(diǎn)城市的新房成交大幅走低，總體環(huán)比減少20%。
一些大型開發(fā)商正在著手清貨，準(zhǔn)備“度冬”。接近保利地產(chǎn)的投資人士透露，中秋節(jié)前后保利北京四盤同開，定價(jià)親民，杭州項(xiàng)目降價(jià)，都是為了“搶市場(chǎng)”，賣完后過(guò)冬。
而一位綠城高層也向本報(bào)記者表示，今年市場(chǎng)環(huán)境不好，大家資金都緊張。綠城已經(jīng)在積極尋找其他途徑，例如代建的方式，在不增加資產(chǎn)負(fù)債率的情況下進(jìn)行擴(kuò)張