當一塊塊“處女地”在人們的驚呼聲中成功拍賣，當外來地產大鱷一次次敲開金陵樓市的大門，當遍布各個區(qū)域工地上的機器轟鳴聲響徹南京城上空，我們知道，南京樓市的版圖，正在一步步被改寫。

而那些曾經游離余南京樓市邊緣的地區(qū)，也隨著規(guī)劃發(fā)展的利好、交通網線的改造、大腕房企的擴張而成為新興的價值板塊。城市擴容而催生出的新宜居板塊與價值盆地，正在改變南京人根深蒂固的城市情結。

一、麒麟新城：大城東迎來品牌集群時代

紫氣東來，城東板塊憑借得天獨厚的自然環(huán)境一直受到眾多置業(yè)者的青睞。2013年，地處大城東板塊的麒麟新城開始成為南京樓市的熱門字眼。

作為市委市政府重點布局的科技創(chuàng)新重點載體平臺，麒麟科創(chuàng)園的基礎設置建設尤其是軌道交通建設發(fā)展迅速。未來南京市還會有8號線、10號線、16號線、17號線在內的4條地鐵線通過麒麟科創(chuàng)園核心區(qū)，5年以后實現(xiàn)整個園區(qū)交通系統(tǒng)全覆蓋，

富力將推出法式經典洋房和創(chuàng)新合院別墅“富力十號”，打造高端產品。世茂雙麒路地塊定案名為“世茂君望墅”，項目打造約170-250平米創(chuàng)新疊墅、約90-170平米別院，預計6月首次開盤。中海NO.2013G03地塊案名定為“中海國際社區(qū)”，項目預計9、10月份開盤，包含多層、高層、洋房和疊加別墅多層業(yè)態(tài)，以高層和花園洋房為主。

“國際化創(chuàng)新園區(qū)、國際性生活社區(qū)”，是未來大城東麒麟科技創(chuàng)新園的發(fā)展目標。大城東迎來品牌集群時代的同時，也打開了新的想象空間。

二、江心洲：未來房價很有可能突破3萬

從長江中一個默默無聞的農耕小島，到逾1000億元投資打造的新加坡?南京生態(tài)科技島，15.21平方公里的江心洲，在各方的努力推動下規(guī)劃建設已經取得了實質進展。而在青奧會前，江心洲將全面升級，成為南京城市新名片。島內將打造完善的交通系統(tǒng)，緯三路過江通道、長江隧道、地鐵十號線、地鐵四號線等多條交通軌道建成以后與主城無縫對接。

江心洲在去年下半年共推出了5宗住宅地塊，分別被銀城保利收入麾下，最高樓面地價達8125元/平方米。銀城江心洲將打造高端改善型住宅，預計今年10月份上市，產品類型有類別墅、花園洋房和小高層，價格方面預計不會低于河西。

保利江心洲項目定名“保利薔薇公館”，從項目規(guī)劃設計效果圖來看，保利薔薇公館規(guī)劃11棟7層花園洋房，且地塊南面兩棟花洋房底層設有沿街商鋪。項目會打造精裝，最快今年三季度入市。

江心洲的發(fā)展決定了河西樓盤區(qū)域的進一步擴張，也將是來年河西板塊的新亮點。有業(yè)內人士稱江心洲未來房價很有可能突破3萬，2013年的河西豪宅市場或將出現(xiàn)江心洲的身影。

三、仙林湖：明爭暗斗 萬保之爭或“再續(xù)前緣”

從2007年開始，位于棲霞山南麓的仙林湖逐漸進入南京人的視野，隨著仙林大學城的開發(fā)而被重新利用。宜居的環(huán)境和仙林大學城所帶來的人文氣息也使得仙林湖地區(qū)倍受青睞，而除了現(xiàn)有的地鐵2號線，規(guī)劃中未來將有地鐵4號線和地鐵15號線，建成后將會使仙林湖地區(qū)的交通情況更為便利。

萬保之爭由來已久，從當年“70年你住在湖邊，還是路邊”的口水戰(zhàn)，到公然在對手開盤時發(fā)玫瑰花和宣傳單搶客，一直不缺話題。近日國土局公布招商在仙林湖的一宗退地，有傳言稱萬科對該地塊很有意向，或將再續(xù)仙林湖“萬保之爭”。

近日，棲霞星葉楓情水岸打出“仙林湖畔，楓情正好，何必再等下一個春天？”的廣告，箭頭暗指鄰盤保利羅蘭春天。而保利羅蘭春天也以官博回應：羅蘭春天，保利新一代產品即將精彩發(fā)布，敬請關注讓深秋向往的明媚春天?？磥恚碎g的“深秋”，當然是指棲霞建設的“楓情水岸”了。

目前仙林湖板塊的在售剛需樓盤為保利羅蘭香谷和萬科金色領域，改善性項目為高科榮境。而前兩個項目自去年以來頻頻熱賣，即將收官，仙林湖板塊在今年將迎來棲霞建設的星葉楓情水岸和保利羅蘭春天兩大項目，為區(qū)域市場補貨。

四、青奧板塊：面粉貴過面包 將成為下一個奧體

河西板塊作為南京市目前重點打造的現(xiàn)代化國際性新城中心，是未來南京城市建設的龍頭和重點。而伴隨著青奧會的拉動作用以及河西奧體板塊的發(fā)展，一個全新的青奧板塊逐漸展現(xiàn)在世人面前。

河西南部在今年半個月內出讓了2宗地塊，先有五礦以38.6億拿下河西南部21-5號地塊，溢價率達32.7%，樓面地價達10721元/平方米；后有奧體建設以33.6億元拿下河西南部G09宅地，溢價率為37.08%，樓面價高達11124元/平米。而兩家房企樓面地價均超過了目前奧南金地自在城的房價。

目前河西南部在售項目僅有海峽城，海峽城前期推出房源已售罄。預計今年5月份推出6號樓全新房源，戶型將以約102-131平米三房為主。共計264套，預計折后均價18000-19000元/㎡。

網博地產總經理孫海表示看好河西青奧板塊，他認為作為河西的一個補充和承接板塊，未來青奧板塊的產品層次和品牌開發(fā)會越來越多，獲得更多的認同，青奧板塊將成為下一個奧體。而在奧體南部地價破萬的背后，海峽城最受益；招商萊蒙也都將提升一個層次。

五、南部新城：建立于主城、河西三足鼎立的城市中心

“南部新城”這一稱謂最初在08年被提起，由于南京南站的建設、紅花軍用機場搬遷的實施，使得這一幾乎被人遺忘的地區(qū)慢慢出現(xiàn)在人們的視線中。

從南京南部新城規(guī)劃中得知，繼南京南站開工后，以高鐵為核心的城市副中心規(guī)劃逐漸浮出水面，南站不僅要打造成為全國乃至亞洲最大的火車站樞紐，而且，依托高鐵南站，建立起與新街口、河西CBD形成三足鼎立的城市中心。

2012年6月，海門證大與嘉聯(lián)國際聯(lián)手拿下火車南站首幅CBD商業(yè)地塊；同年6月和11月，萬科地產兩出手購得兩幅南站商住用地。在當天的土拍上，綠地以11.07億和17.93億元拿下南京南站附近兩宗商業(yè)混合用地，樓面地價分別為3496元/平米和3501元/平米。

依托南站交通便利以及南部新城核心區(qū)的優(yōu)勢，大牌房企的相繼入駐，也可以看出該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U，一個全新的南部新城商圈正在崛起。

六、江寧大學城：萬元以下樓盤即將絕跡

曾經相對孤獨落寞的江寧大學城板塊，隨著地鐵1號南延線的開通，稀釋掉原先于主城的間隔和距離。相較于主城較低的價格、加上天正、保利、騁望等品牌房企的入駐，大學城板塊也得到越來越多購房者的認可。

而隨著江寧土地市場的火熱和南京樓市的整體上行，江寧大學城區(qū)域樓盤價格也是水漲船高，萬元以下樓盤即將絕跡。

如今天正天御溪岸早就走起了“改善風”，在售大戶型折后均價11500元/平；騁望驪都在售面積152-175平米的房源，均價在12000-13500元/平米左右；保利梧桐語均價也漲至10500元/平方米，均價在萬元以下的樓盤僅剩宜家國際公寓、華菁水苑和文鼎雅苑。

近期江寧的土地市場也是十分火熱，連續(xù)幾宗地塊高溢價成交，相關專家指出在高地價刺激以及比價效應的促使之下，一部分剛需就會分流到大學城，未來大學城區(qū)域房價也會有所上浮。

七、江浦新城：多條過江通道打通 想象空間大

作為未來南京浦口、乃至江北的核心地帶的浦口新城，隨著政府開發(fā)工作的推進，實力企業(yè)的進駐，以及多條過江通道的打通等各類配套的完善，正走向一條飛速發(fā)展的道路。浦口新城的土地市場也是十分火熱，目前已有萬科、雅居樂、中海、中國鐵建、東方、融僑、國信、美達等知名房企入駐。

中海萬錦熙岸將于近期推出11、12號樓房源，預計均價10000-11000元/平方米；融僑觀邸將于5月底推出55號樓小高層和別墅項目；中鐵江佑鉑庭目前住宅房源已經售罄；萬科金色半山在售8、11號樓，均價12000元/平米；雅居樂濱江花園項目一期已建至地上11層，上市時間未定。

在南京今年的商品住房供地計劃上，重點建設板塊多了浦口新城。業(yè)內人士稱此舉算是江北利好，地鐵建設進度保證的情況下，浦口新城的想象空間依然挺大。

八、板橋新城：2013年整體均價破萬

作為南京市近期重點規(guī)劃建設的八大新城之一、南京市寧蕪城鎮(zhèn)發(fā)展軸上的重要坐標，板橋新城自啟動建設以來，基本建成以蓮花湖公園為中心的4平方公里核心區(qū)。根據發(fā)展規(guī)劃，2010-2020年，板橋新城將依托中國(南京)軟件谷升級跨越區(qū)、城市森林、蓮花湖中心區(qū)，建成生產生活配套、功能完善的科技創(chuàng)新新區(qū)，建成品質優(yōu)良、功能相對獨立的濱江新城。

板橋新城目前在售樓盤有金地自在城、金域華府、朗詩綠色街區(qū)、花生唐，金地自在城最近一次開盤均價上漲了近400元/平米，依舊取得“日光”業(yè)績。世紀城金域華府在售4號樓，面積96、124平方米，均價9400元/平方米；朗詩綠色街區(qū)預計五月中下旬推出x公寓，花生唐在售在售4號樓街鋪。

2012年11月20日，宋都溢價1億元入駐板橋新城，定名宋都南郡國際，主推高層和花園洋房兩種主要產品。今年年底將推出69平方米兩房、89平方米三房兩種戶型，主要面對剛需客群。

近年來，板橋新城因政府規(guī)劃前景與配套發(fā)展備受矚目，隨著宋都的上市和氣期地塊的出讓，有業(yè)內人士預計，2013年，板橋新城新房均價也將整體破萬。

九、仙林東：寧句一體化 區(qū)域開發(fā)推進

仙林東板塊與仙林湖板塊僅一河之隔，一站式共享仙林區(qū)域完善的生活配套，休閑娛樂，醫(yī)療交通均能得到充分滿足。自“寧句一體化”戰(zhàn)略方針提出以來，仙林東板塊一時成為都市圈最亮眼的板塊，隨著區(qū)域開發(fā)的推進，這塊土地的價值得到越來越多南京人認可。

交通利好也將仙林東板塊與南京市緊密聯(lián)系在一起，周邊仙林大道、湯龍路、312國道與主城快速貫通；后期地鐵2號線東沿線開工建設以及2015年即將通車的地鐵4號線，將為板塊大幅增速。

作為天正置業(yè)在南京及周邊打造的第一個剛需產品，天正理想城預計將于六月底推出330套房源，面積為74平米兩房，85平米2+1房；仙林悅城預計5月將推13號樓，共262套房源；恒大雅苑主售1號樓房源，面積89-134平方米，折后價格7600元/平方米；東紫園在售獨聯(lián)別墅，面積273-360平方米，折后總價350萬起售。

十、汊河新區(qū)：南京跨江戰(zhàn)略執(zhí)行重點承接區(qū)域

作為南京跨江戰(zhàn)略執(zhí)行的重點承接區(qū)域的汊河新區(qū)，在交通上，預計2014年青奧會通車的地鐵3號線林場站距離汊河板塊僅10余分鐘車程，而南京的602路公交車目前也直通開發(fā)區(qū)，104國道的規(guī)劃中已經預留了滁寧輕軌。

隨著碧桂園城市花園、南京灣錦繡香江相繼開盤熱銷，南京北汊河板塊開始吸引越來越多的購房者目光。而隨著交通等各項利好，擁有低總價、不限購、升值潛力等優(yōu)勢的南京北正在成為購房者的投資置業(yè)新方向。

此外，雅居樂地產有意在汊河拿地500畝，將成為南京都市圈樓盤的新生力量。而除了雅居樂之外，綠地等知名房地產企業(yè)，也有前來拿地的意向。