即便是限發(fā)預(yù)售許可證間接限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售回款，北京市政府似乎仍然難以阻止地產(chǎn)商的拿地?zé)崆?，以及通過地價上漲向市場傳遞的“樓市看漲”預(yù)期。

截至《中國經(jīng)營報》記者發(fā)稿，北京市住建委仍然未放松住宅項目預(yù)售許可證的審批口徑。不過即便如此，北京市第二季度土地成交面積和出讓金金額同 比2012年仍然呈現(xiàn)出高達(dá)95%和157%的上漲。為避免繼續(xù)向市場傳遞“漲價預(yù)期”，北京市國土資源局不得不陸續(xù)叫停了多個熱點(diǎn)地塊的出讓。

在房地產(chǎn)調(diào)控最為“高壓”的城市北京，地產(chǎn)商正在以市場化的手段應(yīng)對非市場化的調(diào)控—— 一邊是房價數(shù)據(jù)指標(biāo)不能上漲的“政治任務(wù)”，一邊是地產(chǎn)商“壓出血本”的拿地?zé)崆椋袌鲱A(yù)期的“爭奪戰(zhàn)”中，北京市政府幾乎處在歷史上最被動的時期。

限批之術(shù)

“我們只能等，抓緊和住建委溝通，沒其他辦法?！?月29日，深圳一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京公司銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。在他所在的公司，正在等待預(yù)售許可證的項目至少有3個，其中兩個為新盤，另外一個為項目的最后一期。

在北京，這樣的情況并不是孤例。有媒體報道稱，全市約有40個住宅項目的預(yù)售許可證在遞交申請后，未能得到北京市住建委的批準(zhǔn)，保利、萬科、中化方興等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)皆在其內(nèi)，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目亦不能幸免。

北京市住建委是期房預(yù)售許可的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)，在樓盤遞交預(yù)售許可申請時，按照規(guī)定，除須提交土地、規(guī)劃、建設(shè)相關(guān)手續(xù)外，還須說明擬預(yù)售價格。北京市住建委綜合上述信息，批準(zhǔn)樓盤進(jìn)行預(yù)售。

繼4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發(fā)后，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制 部分城市房價過快上漲文件的通知》(下稱“《通知》”)。在該《通知》中，首次提出在對住宅項目預(yù)售審批的過程中，對定價過高的項目進(jìn)行干預(yù)。

多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人向記者證實，北京市住建委審批預(yù)售價格依據(jù)兩條原則進(jìn)行。一是在售樓盤后期批準(zhǔn)預(yù)售價格原則上不高于同一項目前期的批準(zhǔn)預(yù)售的價格；二是新開樓盤的批準(zhǔn)預(yù)售價格，原則上不高于同區(qū)域內(nèi)最近一次審批批準(zhǔn)預(yù)售樓盤的價格。

“這也就是說，如果我是在售樓盤，二期批準(zhǔn)預(yù)售的平均價格是15000元/平方米，那么這個樓盤三期預(yù)售價格超過15000元/平方米，就不會 被批準(zhǔn)。如果我是一個新樓盤，在同區(qū)域里，上個月審批批準(zhǔn)銷售了一個新樓盤，預(yù)售均價是17000元/平方米，那么，一個月后我開盤，住建委批準(zhǔn)我的價 格，就只可能比17000元/平方米低。”一位北京市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

扭曲杠桿

第三方市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)亞豪地產(chǎn)的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月1日至28日，北京市共批準(zhǔn)預(yù)售許可證14張，同比下降36%。與此同時，北京市批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅套數(shù)為4325套，同比下降24%。

“由于住建委批證的口徑卡得很嚴(yán)，批下一個證很費(fèi)力氣，所以我們一次就多報一些房源，這樣一次批下來的可售房源就比較多了，這就是外界覺得批證批得少了，但實際房源供應(yīng)的總量沒有減少太多的原因?！币晃徊辉妇呙目鐓^(qū)域大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。

近期市場關(guān)注度較高的中海[簡介 最新動態(tài)]御新閣項目位于北京西南四環(huán)，定于6月1日安排客戶選房。由于意向購買客戶較多，該項目將通過搖號的方式，安排客戶選房的優(yōu)先順序。這樣的情況，在北京在售的其他項目中，也并不少見。

“實際上還是和定價有關(guān)，由于住建委在預(yù)售許可的過程中進(jìn)行價格干預(yù)，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)靠近住建委的心里預(yù)期定價，所以會適當(dāng)調(diào)低價格，這就導(dǎo)致了 其實際銷售價格低于或者持平之前區(qū)域在售價格的情況，但購房者對市場價格的認(rèn)知和預(yù)期是建立在區(qū)域價格比較的基礎(chǔ)上的，一旦低于同區(qū)域同類或相近產(chǎn)品的價 格，便會導(dǎo)致購買力的集中釋放?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

預(yù)期落空？

讓北京市政府不得不動用行政手段對房價進(jìn)行干預(yù)的原因，除逐漸增長的房價控制目標(biāo)形成的“政治任務(wù)壓力”外，通過對數(shù)據(jù)的控制，影響本地房地產(chǎn)市場未來預(yù)期是北京市政府希望達(dá)成的目的。

然而，這一意圖卻并未完全實現(xiàn)，尤其是在對預(yù)期影響最為重要的土地市場。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年3月1日至5月28日，北京地產(chǎn)商 土地購置面積總計477861.14平方米，花費(fèi)金額63.62億元。2012年同期，土地購置面積和花費(fèi)金額分別為23006.16平方米和24.78 億元。

這意味著，2013年3月1日至5月28日北京地產(chǎn)商土地購置面積和土地出讓花費(fèi)分別大幅上漲95%和157%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買地方面所展5月27日，北京市國土局暫停了將于當(dāng)日舉行的夏家胡同地塊交易。該地塊由于地處南三環(huán)，相對較為稀缺，引發(fā)眾多開發(fā)企業(yè)的爭搶，被視為北京的 “地王”備選。據(jù)悉，夏家胡同地塊，出讓面積14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，為二類居住用地。地塊掛牌出讓起始總價為13.1億元，競 買保證金為4億元。截至5月24日，該地塊已獲7次網(wǎng)上報價至13.52億元。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出，住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控。北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉亦稱，本輪“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”在政府貨幣創(chuàng)新高、政府土地壟斷以及地方政府強(qiáng)大利益驅(qū)使下，再度悲哀地淪為“空調(diào)”。