全國(guó)多地今夏頻現(xiàn)極端高溫，同樣高燒不退的還有土地市場(chǎng)。
昨日，北京土地市場(chǎng)再度出讓四宗經(jīng)營(yíng)性用地，萬(wàn)科、葛洲壩和融創(chuàng)聯(lián)合體等皆有斬獲，總土地出讓金為67.2億元。迄今為止北京年內(nèi)土地出讓金累計(jì)已達(dá)943.8億，8月份突破千億指日可待。同一天，上海崇明陳家鎮(zhèn)濱江8號(hào)地塊掛牌出讓，最終溢價(jià)率達(dá)到102%。
《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者從中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）獲得的數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市平均成交樓板價(jià)高達(dá)3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創(chuàng)近一年來(lái)新高。而上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，7月包括北上廣深在內(nèi)的十大城市土地出讓金收入合計(jì)912.9億元，創(chuàng)下近31個(gè)月的新高。
包括京滬在內(nèi)，今年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)堪稱火爆，7月亦延續(xù)了上半年的走勢(shì)。但與往年略有不同的是，目前雖然地價(jià)、房?jī)r(jià)均保持上漲態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)并未預(yù)期樓市調(diào)控政策會(huì)再度趨緊。相反，個(gè)別城市因市場(chǎng)低迷已開始醞釀松綁，業(yè)界也沒(méi)有預(yù)期中央會(huì)對(duì)此舉進(jìn)行叫停。
這種市場(chǎng)氛圍的背后，是宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用正被重新審視。此外，限購(gòu)等調(diào)控措施過(guò)于行政化和短期化，高層似乎有意建立更長(zhǎng)效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。
北上廣深土地成交均價(jià)創(chuàng)41個(gè)月新高
昨日下午，上海崇明陳家鎮(zhèn)濱江8號(hào)地塊掛牌出讓，盡管只有3家開發(fā)商參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，但最終溢價(jià)率還是飆升到了102%。面對(duì)高溢價(jià)，該地塊競(jìng)得人三湘股份的一名高管連連向記者感慨“沒(méi)有辦法”。他表示，樓板價(jià)和公司的預(yù)計(jì)相比，還是稍微有一點(diǎn)偏高，但在目前的市場(chǎng)行情下，這樣的溢價(jià)率也很正常。
一名接近三湘股份的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上半年三湘股份至少參加了十幾次上海土地的競(jìng)拍，但始終未能如愿，原因就在于土地市場(chǎng)的異?；鸨?，導(dǎo)致三湘股份這類較為謹(jǐn)慎的開發(fā)商很難拿到土地。“這樣的情況，也只是在樓市最為火爆的2009年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)?！?
根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年7月全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面共計(jì)5026萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌8%，同比提升15%，成交總金額為1523億元，環(huán)比上漲18%，比去年同期提升82%。計(jì)算下來(lái)，7月重點(diǎn)城市平均成交樓板價(jià)高達(dá)3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創(chuàng)近一年來(lái)新高。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，7月包括北上廣深在內(nèi)的十大城市土地出讓金收入合計(jì)912.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)54.2%，同比增長(zhǎng)155.1%，創(chuàng)下近31個(gè)月的新高；7月十大城市土地成交均價(jià)為3474元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)50.0%，同比增長(zhǎng)92.7%，價(jià)格創(chuàng)41個(gè)月新高。
值得一提的是，北上廣深四個(gè)一線城市7月的土地成交均價(jià)為7025元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)72.7%，同比更是暴漲181.5%，同樣創(chuàng)下近41個(gè)月新高。
某中型房企的副總經(jīng)理對(duì)記者表示：“很多房企原來(lái)去二三線城市做開發(fā)，但不少被套住了，最終他們還是認(rèn)定在一線城市開發(fā)是相對(duì)安全的，所以都回來(lái)了。包括一些以前沒(méi)有在一線城市開發(fā)、在二三線開發(fā)賺了錢的房企，也看到再在二三線開發(fā)空間不大，也往一線城市擠，導(dǎo)致一線城市現(xiàn)在土地市場(chǎng)非常熱?！?
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2013年上半年十大房企在一二線城市的拿地面積、金額占全國(guó)比重分別達(dá)到76%、91%，房企回歸一二線態(tài)勢(shì)非常明顯。
“一些首次進(jìn)入一線城市的開發(fā)商，拿地根本就是不計(jì)成本。”上述房企副總經(jīng)理告訴記者，它們必須以一個(gè)項(xiàng)目來(lái)切入，進(jìn)入這個(gè)城市把關(guān)系打通開始做，做完一個(gè)項(xiàng)目，熟悉所有的流程和關(guān)系，然后才可能做更多的項(xiàng)目。
對(duì)于下半年土地市場(chǎng)的走勢(shì)，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎認(rèn)為，目前隨著越來(lái)越多的房企將戰(zhàn)略重心縮小至一二線城市，增加購(gòu)地需求量的同時(shí)，土地市場(chǎng)的供需矛盾被進(jìn)一步加劇，土地價(jià)格上漲趨勢(shì)顯著，同時(shí)政策層面對(duì)于當(dāng)前土地市場(chǎng)少有干預(yù)手段，因此房企積極拿地的格局很難被扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下階段土地市場(chǎng)仍將保持高溫狀態(tài)。
業(yè)界：今年樓市前高后穩(wěn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~7月，全國(guó)商品房銷售面積61133萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.8%，增速比1~6月回落2.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額39549億元，增長(zhǎng)37.8%，增速比1~6月回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。
在大CBD區(qū)域及品牌投資價(jià)值論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，對(duì)今年房地產(chǎn)的判斷是前高后穩(wěn)，上半年可能高而下半年趨穩(wěn)，上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積總體增加28.7%，銷售額同比增加43.2%，這樣的增長(zhǎng)速度很快。
他認(rèn)為，由于這樣的銷售高增長(zhǎng)，導(dǎo)致今年上半年地方財(cái)政收入同比增加了13.5%，地方財(cái)政的增速很大程度上是由于房地產(chǎn)的明顯回升，如果沒(méi)有房地產(chǎn)上半年的回升，今年全年財(cái)政收入增幅肯定是一位數(shù)。
財(cái)政部13日發(fā)布的“2013年7月份財(cái)政收支情況”也認(rèn)為，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加，帶動(dòng)相關(guān)地方稅收增加。
之所以認(rèn)為下半年會(huì)穩(wěn)，顧云昌的理由是供需關(guān)系會(huì)有所改善?！叭ツ晗掳肽暌院笠恍┐蟪鞘心玫亻_始踴躍，這樣今年下半年的供應(yīng)量比上半年會(huì)好。而需求方面由于去年四季度和今年一、二季度需求的大量釋放，下半年的需求釋放會(huì)相對(duì)減少，供應(yīng)方面改善需求方面相對(duì)減弱，這就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定?！?
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，下半年的量?jī)r(jià)走勢(shì)將是平穩(wěn)中見回歸，具體而言就是增速回落，一線和部分核心二線城市還會(huì)面臨價(jià)格上漲壓力，而其他的二三線城市將面臨一定的去庫(kù)存壓力。
“成交量方面，受去年下半年高基數(shù)的影響，增速會(huì)明顯放緩。而去年下半年成交基數(shù)不高的一線城市仍將會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)，不過(guò)整體仍是平穩(wěn)回歸。價(jià)格方面，受持續(xù)一年多來(lái)的火熱成交影響，市場(chǎng)需求已消化相當(dāng)一部分，因此潛在需求的入市積極性下降，價(jià)格上漲壓力明顯減小，未來(lái)將是平衡的格局。”張大偉稱。
溫州釋放地方調(diào)控松綁信號(hào)？
當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征愈加明顯，一二線城市如京滬等地由于需求旺盛，房?jī)r(jià)上漲壓力猶存，而一些三四線城市由于前期土地供應(yīng)量過(guò)大，已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題。
在前述論壇上，顧云昌表示，這一年來(lái)的樓市跟過(guò)去比有明顯變化：冰火兩重天。大城市還在討論怎么控制房?jī)r(jià)上漲，會(huì)不會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，而不少中小城市卻是空置量增加，供大于求的局面已經(jīng)形成，這些地方如果調(diào)控，將不是限制購(gòu)買，而是鼓勵(lì)消費(fèi)的問(wèn)題了。
“樓市出現(xiàn)這樣明顯的變化，（這時(shí)）如果讓中央出臺(tái)政策怎么出臺(tái)？到底是收緊還是放開？用總理的話說(shuō)，讓市場(chǎng)的手更好地發(fā)揮作用，我們過(guò)去調(diào)控很頻繁，導(dǎo)致人們對(duì)市場(chǎng)政策的依賴性很強(qiáng)，來(lái)回倒騰?，F(xiàn)在房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定有利于發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)控對(duì)樓市的支配作用。”顧云昌稱。
近期的中央政治局會(huì)議未提“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼，更令外界猜測(cè)中央至少近期不會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一14日在“2013博鰲房地產(chǎn)論壇”上也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域差異性很大的市場(chǎng)。中央政府應(yīng)允許地方政府在中央政策的原則指導(dǎo)下，各地可因地制宜、分類決策。近日溫州調(diào)整限購(gòu)政策便可視為一個(gè)案例，近日還有媒體猜測(cè)，類似舟山、珠海、金華、寧波等城市，都有可能成為限購(gòu)松綁的“潛力”城市。
上海師范大學(xué)商學(xué)院投資與保險(xiǎn)系副教授黃建中對(duì)記者稱，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌22個(gè)月，而且以往的限購(gòu)過(guò)嚴(yán)，這樣的微調(diào)并沒(méi)有普遍意義。現(xiàn)在各地市場(chǎng)出現(xiàn)了分化，接下來(lái)政策也會(huì)有差別對(duì)待，從這個(gè)角度看，溫州的所謂“限購(gòu)放松”政策應(yīng)不會(huì)被叫停。
至于其他限購(gòu)城市會(huì)否效仿溫州的做法，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，溫州限購(gòu)定向?qū)捤烧咧徊贿^(guò)是和其他城市限購(gòu)政策基本看齊而已，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，溫州限購(gòu)政策這點(diǎn)調(diào)整也不為過(guò)。其他限購(gòu)城市，由于沒(méi)有和溫州類似的放松空間，因此很難在現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上再度放松。
但鑒于房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的重要作用，一旦中央對(duì)樓市量?jī)r(jià)齊漲局面“按兵不動(dòng)”，且對(duì)地方放松調(diào)控之舉不加干涉，地方可能紛紛效顰，通過(guò)刺激樓市來(lái)增加土地出讓收入，以緩解地方債的還債壓力。
張大偉稱，在經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)期，各地對(duì)房地產(chǎn)的依賴明顯加強(qiáng)，房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度和意愿減弱，地方政府更依賴土地收入。他預(yù)測(cè)，地方政府局部松動(dòng)政策的可能性很大。雖然這些微調(diào)松動(dòng)政策在實(shí)際執(zhí)行中對(duì)市場(chǎng)直接影響不大，但如果累計(jì)多次（調(diào)整）將對(duì)購(gòu)房者入市積極性、開發(fā)商定價(jià)心理有非常大的影響。