2015年中央救樓市的大幕已經(jīng)拉開。
??3月27日，國(guó)土部聯(lián)手住建部下發(fā)了長(zhǎng)達(dá)1102字的通知，提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求。作為今年兩會(huì)后首個(gè)落實(shí)李克強(qiáng)總理“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的文件，兩部委此舉無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。
??“未來(lái)樓市政策將很少看到國(guó)務(wù)院辦公廳統(tǒng)一發(fā)出的國(guó)幾條，幾個(gè)部委會(huì)簽發(fā)文將成為政策發(fā)布的常態(tài)?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
??一位接近住建部的知情人士透露，中央及相關(guān)部委已框定了一整套維穩(wěn)樓市的政策方案。與往年國(guó)務(wù)院出臺(tái)總體政策不同的是，今年中央在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整思路中，將分散出臺(tái)政策，有的政策已經(jīng)成形，有的仍處于調(diào)研制定階段，政策內(nèi)容涉及購(gòu)房資格、商業(yè)貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及住房保障、去庫(kù)存、土地供應(yīng)等各個(gè)方面。
??“刺激樓市的政策還會(huì)繼續(xù)，但是市場(chǎng)能否在政策刺激下有所恢復(fù)，甚至迅猛上漲，這很難說(shuō)。起碼今年市場(chǎng)的區(qū)域分化將會(huì)進(jìn)一步加劇?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)[微博]表示。
??新政或遇落地難題
??“兩部委的政策中首次提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給，對(duì)于在建或待建地塊的規(guī)劃及用地類型調(diào)整以及兩部委間的聯(lián)動(dòng)管理，雖然并未如預(yù)期中頒布直接拉動(dòng)購(gòu)房需求的調(diào)控政策，但從通知要求來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展是利好?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析。
??按照國(guó)土部的要求，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
??由于前幾年地方政府大規(guī)模土地供應(yīng)導(dǎo)致商品房集中上市，當(dāng)前大量三四線城市陷入庫(kù)存高企的困境。
??不過，多位業(yè)內(nèi)人士分析，要求地方政府壓縮土地供應(yīng)，也就意味著減少土地出讓收入，對(duì)于地方財(cái)政收入過度依賴土地出讓金的城市來(lái)說(shuō)，不管是出于財(cái)政壓力，還是償債壓力，能否按照兩部委的要求落實(shí)執(zhí)行還是一個(gè)未知數(shù)。
??此外，通知還要求各地優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，并提出“允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整”，“引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用”。
??這意味著，開發(fā)商摘得的高風(fēng)險(xiǎn)地塊可以申請(qǐng)改變產(chǎn)品類型，滯銷項(xiàng)目可以申請(qǐng)調(diào)整戶型產(chǎn)品，70/90政策將被廢止。
??“不同性質(zhì)的用地在拿地時(shí)的成本差距較大，以北京為例，開發(fā)商把高價(jià)拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價(jià)值、回報(bào)周期長(zhǎng)的用地類型，如果沒有政府補(bǔ)貼，也會(huì)影響政策落地。”郭毅表示。
??階梯化救市政策就位
??“中央對(duì)維穩(wěn)樓市的政策出臺(tái)一直十分慎重，”住建部一位內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“兩會(huì)前，住建部要求多個(gè)地方的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘星闆r進(jìn)行專門匯報(bào)。兩會(huì)后，中央及相關(guān)部委就政策調(diào)整的方向和內(nèi)容召集過小范圍的座談會(huì)，向業(yè)內(nèi)部分專家和開發(fā)商代表征求意見?！?
??上述住建部?jī)?nèi)部人士補(bǔ)充道，現(xiàn)在問題的關(guān)鍵不在于政策內(nèi)容，而在于政策出臺(tái)后市場(chǎng)的反應(yīng)。
??北京一家房地產(chǎn)央企高管告訴記者，中央需要對(duì)政策出臺(tái)后的市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)判，希望政策出來(lái)之后見到較為明顯的效果，但又不希望政策用力過猛，以免政策利好釋放完之后市場(chǎng)更加尷尬。
??“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項(xiàng)具體政策的調(diào)整思路，并在出臺(tái)時(shí)間上大概分了兩到三個(gè)階段，第一步主要為穩(wěn)定消費(fèi)階段，第二步為調(diào)整供應(yīng)的階段。按照中央設(shè)定的市場(chǎng)數(shù)據(jù)目標(biāo)，如果未達(dá)標(biāo)，還將有第三階段的強(qiáng)化政策。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者。
??“政策不會(huì)一次性都放出來(lái)，而是階段性釋放?！睎|部某省住建廳的一位官員也對(duì)記者印證了這一說(shuō)法，“4月份與住房消費(fèi)相關(guān)的具體政策還會(huì)出，主要會(huì)涉及公積金、信貸及購(gòu)房資格判定。”
??上述接近住建部的知情人士透露，營(yíng)業(yè)稅滿五年的政策預(yù)計(jì)上半年會(huì)調(diào)整，其中三、四月份的市場(chǎng)表現(xiàn)將作為主要判定依據(jù)。
??同時(shí)，上述東部某省住建廳官員還表示，按照中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“分類指導(dǎo)”的政策原則，即將出臺(tái)的樓市政策將給地方政府預(yù)留調(diào)節(jié)空間，以確保不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整政策口徑和方向。
??“預(yù)計(jì)近期還會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，國(guó)土部與住建部的政策主要在調(diào)節(jié)供應(yīng)，支持消費(fèi)還需要從拉動(dòng)需求入手?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示。
??救不起來(lái)的樓市？
??中央要求“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的背景是今年前兩個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的再度下滑。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，并創(chuàng)下數(shù)年新低，表明經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。
??不過，疲態(tài)盡顯的房地產(chǎn)能否充當(dāng)“救火隊(duì)”角色卻成為業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的現(xiàn)實(shí)問題。
??實(shí)際上，從去年5、6月份開始，地方政府已經(jīng)推出了多項(xiàng)“救市”措施，如相繼取消限購(gòu)、實(shí)施契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等，但各地樓市一直萎靡不振。直至央行[微博]9·30信貸政策出臺(tái)后，市場(chǎng)才略見起色，但仍難以改變此前積郁已久的頹勢(shì)。
??任志強(qiáng)在“中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”上指出，目前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，盡管2014年國(guó)家出臺(tái)了許多房地產(chǎn)激勵(lì)政策，也放松了對(duì)市場(chǎng)的限制，但是從2月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)仍在繼續(xù)下滑。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，商品房銷售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%；商品房銷售額5972億元，同比下降15.8%。
??“2015年樓市還有很多不利因素，其中一個(gè)是庫(kù)存繼續(xù)加大，今年已經(jīng)增加到6.4億萬(wàn)平方米，同時(shí)貸款低速增長(zhǎng)，只增加了0.6%，越來(lái)越多的投資者沒有把錢轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)?！比沃緩?qiáng)預(yù)測(cè)，商品房?jī)r(jià)格不會(huì)短期內(nèi)發(fā)生太大變化，今年下半年會(huì)在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，但很難回升到更高的水平。